La comptabilité d'une copropriété n'est pas soumise au Plan Comptable Général (PCG) des entreprises, mais au Plan Comptable des Organismes Privés (PCOP), adapté aux spécificités des syndicats de copropriétaires. Ce plan a été rendu obligatoire par le décret du 14 mars 2005. Comprendre ses principales classes de comptes vous permet de lire vos états financiers et de détecter anomalies ou incohérences.
Structure générale du PCOP
Le PCOP copropriété est organisé en classes numérotées de 1 à 7. Chaque classe regroupe des comptes d'une même nature :
| Classe | Nature | Exemples |
|---|---|---|
| Classe 1 | Fonds propres et emprunts | Fonds de roulement, fonds de travaux, emprunts collectifs |
| Classe 2 | Immobilisations | Equipements communs (rarement utilisée en copropriété) |
| Classe 4 | Tiers (créances et dettes) | Appels de fonds copropriétaires, dettes fournisseurs |
| Classe 5 | Comptes financiers | Compte bancaire courant, livret fonds de travaux |
| Classe 6 | Charges | Toutes les dépenses de la copropriété |
| Classe 7 | Produits | Tous les encaissements (charges, produits annexes) |
La classe 1 : les fonds propres
La classe 1 est spécifique aux copropriétés et souvent mal comprise. Elle retrace les fonds avancés par les copropriétaires et qui ne constituent pas des recettes mais des dépôts remboursables.
- Compte 102 — Fonds de roulement : avance permanente versée par chaque copropriétaire à son entrée dans la copropriété, remboursable à la revente.
- Compte 1031 — Fonds de travaux (ALUR) : cotisation annuelle obligatoire pour financer les futures dépenses de travaux.
- Compte 105 — Fonds spéciaux : fonds dédiés à des travaux spécifiques votés en AG.
- Compte 16 — Emprunts collectifs : quand la copropriété a souscrit un emprunt commun pour financer des travaux importants.
La classe 4 : les tiers
Cette classe enregistre les créances (ce que les copropriétaires doivent au syndicat) et les dettes (ce que le syndicat doit aux fournisseurs).
- Compte 450 — Copropriétaires : solde débiteur = copropriétaire en retard de paiement ; solde créditeur = copropriétaire en avance.
- Compte 401 — Fournisseurs : montant des factures reçues mais pas encore payées.
- Compte 421 — Personnel (si la copropriété a un gardien salarié).
La classe 6 : les charges
C'est la classe la plus utilisée au quotidien. Elle liste toutes les dépenses de la copropriété :
| Compte | Libellé | Exemples |
|---|---|---|
| 6152 | Entretien des parties communes | Nettoyage, espaces verts, petits travaux |
| 6155 | Travaux | Ravalement, réfection de toiture, ascenseur |
| 6160 | Assurances | Multirisques immeuble, RC syndic |
| 6061 | Énergie | Électricité parties communes, chauffage collectif |
| 6140 | Honoraires syndic | Forfait annuel du syndic professionnel |
| 6185 | Frais postaux et d'affranchissement | Convocations, courriers recommandés |
| 6199 | Autres charges | Divers non classifiés dans les postes précédents |
Lire un état des charges : exemple pratique
Voici la structure d'un état des charges annuel pour une copropriété de 8 lots avec un budget de 14 000 € :
| Poste | Budget | Réalisé | Écart |
|---|---|---|---|
| 6152 — Entretien | 3 200 € | 3 450 € | -250 € |
| 6155 — Travaux | 4 000 € | 3 800 € | +200 € |
| 6160 — Assurances | 1 800 € | 1 820 € | -20 € |
| 6061 — Énergie | 2 500 € | 2 310 € | +190 € |
| 6140 — Syndic | 2 000 € | 2 000 € | 0 € |
| 6185/99 — Divers | 500 € | 387 € | +113 € |
| Total | 14 000 € | 13 767 € | +233 € |
Un solde positif (réalisé < budget) signifie que vous avez dépensé moins que prévu : c'est un excédent qui peut venir réduire les charges de l'exercice suivant ou être affecté au fonds de roulement.